PROPERTY LAW PRACTICE

OVERVIEW AND REGULATING LAW

List any five laws that will apply to a mortgage transaction. 2010 No 1a(i)

» Conveyancing Act 

» Property and Conveyancing Law

» Registration of Titles Law

» Stamp Duties Act

» Mortgage Institutions Act

» Land Use Act

» Land Instrument Registration Law

» Land Instrument Preparation Law

» Statute of Fraud

» Illiterate Protection Law

» Companies and Allied Matters Act

» Land Use Charges Law

Mention five laws that would regulate a Sale of Land transaction in Ikoyi Lagos. May 2011 No 1e

» Registration of Titles Law

» Stamp Duties Act

» Land Use Act

» Land Instrument Preparation Law

» Statute of Fraud

» Illiterate Protection Law

» Companies and Allied Matters Act

» Land Use Charges Law

Mention ten laws applicable to property law transactions. August 2011 No 1 (a)(i)

» Conveyancing Act

» Property and Conveyancing Law

» Registration of Titles Law

» Stamp Duties Act

» Mortgage Institutions Act

» Wills Act 1837

» Wills Laws

» Land Use Act

» Land Instrument Registration Law

» Land Instrument Preparation Law

» Administration of Estate Law

» Statute of Fraud

» Illiterate Protection Law

» Companies and Allied Matters Act

» Land Use Charges Law

» Legal Practitioner’s Act

» Rules of Professional Conduct 2007

» Land Instrument (Remuneration for Legal Documentation and Other Land Document) Order 1991

» Capital Gains Tax

» Personal Income Tax Act

» Companies Income Tax Act

DEED OF ASSIGNMENT

What document will the parties need to execute to effect a transfer of the unexpired residue in a property to another? 2010 No 4 (iv)

Deed of Assignment 

Draft the Testimonium, Execution and Attestation clauses of a Deed of Assignment. May 2010 No 6b

Testimonium:

IN WITNESS OF WHICH the parties have executed this Deed in the manner below, the day and year first above written

SIGNED, SEALED AND DELIVERED BY THE ASSIGNOR

……………………………………………….

Alhaji Lamido Turaki

(Assignor)

Execution Clause:

IN THE PRESENCE OF 

NAME: 

ADDRESS: 

OCCUPATION: 

SIGNATURE: 

Attestation Clause for corporate bodies:

The Common Seal of Golden Properties Ltd (Assignee) was affixed to this Deed and duly delivered

IN THE PRESENCE OF 

…………………………………….. ……………………………………

DIRECTOR  SECRETARY

Draft the Commencement and Execution clauses of a Deed of Assignment involving an illiterate Vendor. May 2011 No 3a (1) & (2)

THIS DEED OF ASSIGNMENT (is) made…

SIGNED, SEALED AND DELIVERED BY THE ASSIGNOR

……………………………………………….

Alhaji Sani

(Assignor)

THE CONTENTS of this Deed having first been read and interpreted from English Language to Hausa Language by me …………………………………………… (Sworn Interpreter) and when he appeared to have perfectly understood and approved same, affixed his thump impression. 

……………………………………..

MAGISTRATE

Draft the introductory part of a Deed of Assignment. August 2011 No 6B (b)

THIS DEED OF ASSIGNMENT (is) made this ………….. day of ……………….. 2011 BETWEEN Madam Adaeze Ohkihan of …………………………………….. (Assignor) of the one part AND Samuel Mmuo and Mahmud Sanu (Trading under the name of Zenith Partnership) of............. (Assignee) of the other part. 

Advise the parties to a contract for sale of land on the implication of failure to register a deed of assignment 2009 No 5b (a); August 2011 No 6B(d)

The consequences of the failure to register a Deed of Assignment are as follows:

» The interest transferred will remain equitable

» The instrument will be inadmissible as evidence of title, although it could be admitted to prove payment of money. Ogunbambi v Abowaba

» The purchaser’s interest will lose priority where a subsequent purchaser without notice of the previous purchase registers his interest. Fakoya v Saint Paul’s Church, Sagamu; Okoye v Dumez Nig Ltd. 

A client has instructed his lawyer to distribute all his properties among his children, what instrument of transfer will the lawyer prepare to give effect to the desire of his client. Draft the commencement part. 2009 N0 6b(i) 

Deed of Gift

THIS DEED OF GIFT (is) MADE……

POWER OF ATTORNEY

Write a letter to your client who intends to enter into a contract for sale of land, but cannot have his consistent presence during the course of the negotiation, advise him on the steps to take. 2009 No 1(a)

Draft Letter:

The usual format to contain:

1. Address of the writer;

2. Date 

3. Ref. No.

4. Address of the addressee

5. Application Heading (that captures essence of letter)

6. Salutation 

7. Body of letter (at least three paragraphs)

8. Complimentary Close (depending on the type of salutation e.g. Dear sir/Yours faithfully, Dear Chuks /Yours sincerely/ Yours truly)

A client resident abroad has briefed you to handle the negotiation, purchase and perfection of title to a property on her behalf, draft the document she needs to execute in your favour to enable you carry out her instruction. 2009 No 4(a); 2010 No 4 (i); May 2011 No 5E

Draft Power of Attorney:

THIS DEED OF POWER OF ATTORNEY (BY THIS POWER OF ATTORNEY) made this….day of…20…, I., Dr. Hassan Odeh of ......(DONOR) HEREBY APPOINT Magaji Akor, legal practitioner of…..(DONEE) to be my lawful attorney, to act for me, in my name, and on my behalf to do all or any of the following things, namely:

a. To sell my property at No. 4, High Street, Makurdi for the sum of N8m.

b. To lease my block of 2, four bedroom flats located at No. 7 Ogrioko Street, Otukpo, Benue State to Cappa & Co. Company Ltd at annual rent of N300, 000 per flat for five years.

c. To do all such things as are necessary or incidental to the powers contain above.

IN WITNESS OF WHICH I, Dr. Hassan Odeh, the donor have executed this POWER OF ATTORNEY in the manner below, the day and year first above written

SIGNED, SEALED AND DELIVERED by the Donor.

…………………………..

DR. HASSAN ODEH

(DONOR)

IN THE PRESENCE OF:

NAME:

ADDRESS:

OCCUPATION:

SIGNATURE:

Draft the concluding part of a power of attorney; reflecting only the donor’s part. May 2012 No 1(e)

IN WITNESS OF WHICH the Donor has executed this Power of Attorney in the manner below, the day and year first above written

SIGNED, SEALED AND DELIVERED BY THE DONOR

……………………………………………….

Alhaji Lamido Turaki

(Donor)

IN THE PRESENCE OF 

NAME: 

ADDRESS: 

OCCUPATION: 

SIGNATURE: 

What precautions would you take regarding the execution of a power of attorney? 2010 No 4 (ii)

There is no special precaution in the execution of a Power of Attorney. But to raise a presumption of due execution, it could be attested to by A Notary Public; A Magistrate or a Judge.

Ayiwoh v Akorede; Melwani v Five Star Industries Ltd.

What is the effect of the absence of Governor’s consent to a power of attorney?  May 2011 No 2c(ii)

A Power of Attorney does not transfer an interest in land and is not an instrument of alienation; therefore it does not require a Governor’s consent. Ude v Nwara

State your opinion on the validity of a conveyance made in pursuance of a power of attorney. May 2011 No 2d

For a Donee of a Power of Attorney to transfer a property by Deed, the instrument appointing him must be by Deed. The Donee of a Power of Attorney cannot make a transfer of an interest in land if he was not appointed by Deed. Abina v Farhat; Powell v London Provincial Bank.

Comment on the sale of land by a donee of a power of attorney who was appointed to create tenancies in respect of the property and do all other things necessary and incidental thereto. August 2011 No 6(a)

A  Power of Attorney is usually strictly construed. All powers given must be specific. Abina v Farhat. Where a donee of a power of attorney was appointed to create tenancies in respect of the property and do all other things necessary and incidental thereto, it does not include sale of the land and so the sale is invalid. 

Comment on the validity of the sale of a property by the owner after he had given a power of attorney to another person to sell the same property. Advise a donee of a power of attorney who seeks to institute an action against the donor for the usurpation of his duties under the power of attorney. August 2011 No 6(b)

A Power of Attorney may be revocable either expressly or impliedly by the donor or by operation of law unless it is given for a valuable consideration in which case it is irrevocable or if it is expressed to be irrevocable for a period of time, not exceeding 12 months. Implied revocation of a power of attorney occurs where a donor exercises the power donated thereby making it impossible for the donee to exercise the same powers. Chime v Chime; Ezeigwe v Awudu. A donee of a Power of Attorney cannot therefore rightly institute an action to challenge the exercise if the power donated to him by the donor.

Explain the effect of the death of the donor on a power of attorney granted to the donee.  August 2011 No 6(c)

The death of a Donor revokes a Power of Attorney unless it is given for a valuable consideration or expressed to be irrevocable  for a period of time, not exceeding 12 months. Whether the death of a donor of a Power of Attorney will revoke the Power of Attorney depends on:

» Whether it is given for a valuable consideration in which case the death of the donor cannot revoke it until the purpose for which it is realized. Section 143 PCL; Section 8 CA. Labadebi v Odulana.

» Whether it expressed to be irrevocable (even without consideration) for a period of time, not exceeding 12 months in which case the death of the donor cannot revoke it until the expiration that time. Section 144 PCS; Section 8 CA.

» Whether it is revocable in which case the death of the donor will revoke it.

Comment on the validity of the appointment of an attorney by a person to manage family property. August 2011 No 6(d)

Title to family property vests in all members of the family as a unit but can be managed by the family head and other principal members of the family who can only exercise the powers to alienate such land. Ekpendu v Erika. Accordingly, for a power of attorney in relation to family to be valid, it must be donated by the family head and other principal members of the family. Any appointment of an attorney made by a person other than family head and other principal members of the family is invalid.

REGISTRATION OF TITLES SYSTEM

Can Form 7 RTL be used to sell a property situate in Kaduna. 2009 No 5a (v)

No. Form 7 RTL is used to effect alienation of property in the Registration District of Lagos. A deed of assignment is the appropriate document to effect an alienation of interest in a property situate in Kaduna.

Mention the document required to effect the sale of a land situate in Victoria Island. 2010 No 1b

Form 7 RTL.

ASSENT

Mention the document to be executed in favour a beneficiary in respect of the property of the testator in Rivers State. August 2011 No 5(c) (ii) 

Assent. Bankole v Williams; Renner v Renner.

Mention the documents to be contained in an Assent. August 2011 No 5(c) (iii)

» It must be in writing

» The name of the beneficiary

» Description of the gift

» Signature of all the executors

Bankole v Williams; Renner v Renner

CONTRACT FOR SALE OF LAND

As a Solicitor engaged to effect a contract for sale of land, set out in the correct order, the steps that you would take from the beginning to the end to effect the transaction. May 2011 No 1 (a)

» Pre-Contract stage (Negotiation and Preliminary investigation)

» Contract stage (Execution and Exchange of formal contract)

» Post Contract stage(Deducing of title, investigation of title, search report)

» Completion stage (Preparation and execution of Deed of Assignment, and exchange of contract)

» Post completion stage/Perfection of title stage (Governor’s Consent, Stamping and Registration)

How would you as a Solicitor, investigate the title of the vendor (of a property situate in Ikoyi) 2009 No 1(b); May 2011 No 1c

The property is in a Registration District and so as a Solicitor, I will investigate the title by conducting a search at the Land Registry also undertakes a physical visit and inspection of the property.  

Assuming a property is in Ikoyi, comment on why you as a Solicitor to the Purchaser need to conduct physical inspection of the property. August 2011 No 6B(e)

It is important for a Purchaser or his Solicitor to conduct a preliminary inspection of the physical state of the property he seeks to purchase because in the event of failure to conduct such inspection, he will bound to take the property with its patent defect.

As a Solicitor engaged in a transaction for sale of land situate in Ikoyi, Lagos where would you undertake the search and why? May 2011 No 6B (i) 

Since the property is in Ikoyi, a Registration District, as a Solicitor, I will investigate the title by conducting a search at the Lagos Land Registry because the Lagos Registration of Titles Law applies and the entry in the register is conclusive proof of title. I will also undertake a physical visit and inspection of the property.  

Assuming the property is located at Ibadan, Oyo State mention where you as a Solicitor engaged in the transaction would you undertake the search and why? May 2011 No 6B (ii) 

If the property is in Ibadan, Oyo State, the search will be conducted at the Land Registry, Oyo and also undertake a physical visit and inspection of the property.  

As a Solicitor engaged by a purchaser to investigate the Vendor’s title, mention the places you would visit in the course of your investigations. 2009 No 2(a) (i); May 2011 No 5A;

» Land registry

» Corporate Affairs Commission

» Court Registry

» Probate Registry

» Physical inspection

» Inquiries from the community or family of the Vendor

As a Solicitor engaged by a Purchaser to investigate the Vendor’s title to a property in Ikoyi, state the documents you would need to collect from the Vendor to enable you investigate the title. May 2011 No 1b

The property is in a Registration District and so as a Solicitor, I will need to collect a letter of consent from the Vendor, a copy of the Land Certificate and get a statutory declaration that I obtained his consent to undertake the investigation.

Would your answer above be the same, if the property was situated in Kaduna State? 2010 No 1a (iii)

If the property is in Kaduna State, the only documents required to investigate the title will be the particulars of the land, as the Land Registry under the Registration of instruments system is open and does not require the consent of the Vendor.

As a Solicitor engaged by a purchaser to investigate the Vendor’s title, draft the search report. 2009 No 2(a) (ii); May 2011 No 5B; May 2011 No 6B (ii)

Mention at least five matters to be included in a search report. 2009 No 4(c)

» Date of search

» Place of search

» Owner of property

» Nature of interest

» Whether there is encumbrance

» Comment by the Solicitor

Draft at least four requisitions you will raise on an abstract submitted to you by a Vendor. 2009 No 4(b); 2010 No 6c

Draft Requisition of title:

1. What kind of title (interest) was granted by the Eastern Region in 1963?

2. Is Chief Woluchem the same as Saturday Woluchem?

3. Was the gift in the Will of Chief Woluchem expressed to be in joint ownership or were there words of severance?

4. Was there any deed of partition?

5. How did Lefa George get the property?

6. Would the probate of Chief Woluchem made available?

7. Has the mortgage been discharged?

A Vendor wants to sell his property and wants advice on how to deal with purchasers who come to inspect the property in terms of what he should tell them. He has tenants in the property, the roofs leak in heavy rains. Advise him on how to handle the prospective purchasers. May 2011 No 3b (i)

A  Vendor only owes the duty to disclose to the Solicitor latent defects on the property that cannot be discovered with a physical inspection. All defects that are visible or patent need not be disclosed by the Vendor. Yandle v Sutton. The Vendor also needs not bother about the Tenants that are on the property. But he may need to disclose the leaking roof unless the leakages are clearly visible. 

What is the difference between abstract and epitome of title? May 2011 No 6B(iii)

Both the abstract and the epitome of title are documents that contain summary of evidence of the history and types of the title of the Vendor. But while an abstract of title contains a review of previous owners (lien, encumbrances, mortgages, easements) or any other matter that affects the ownership of the property, an epitome of title contains the schedule of documents and events which constitute the title and is accompanied by the photocopies of the documents. 

Prepare an epitome of title. August 2011 No 1 (e) (i)

Draft Epitome of title:

In what capacity you, as a Solicitor would you prefer to receive payment of deposit. May 2011 No 4B (i)

It is preferable for a Solicitor to receive the deposit paid by the Purchaser in the capacity of a Stakeholder. This is to ensure that the Solicitor does not bear the burden of interest. Sorrel v Finch; Potters v Lopperts.

How would you as a Solicitor, deal with the deposit paid to you as a stakeholder 2009 No 1(c); August 2011 No 1 (e) (ii)

Where a Solicitor receives the deposit paid by the Purchaser in the capacity of a Stakeholder, he becomes an agent of both the Vendor and the Purchaser, to surrender same to the Vendor if the Purchaser defaults and to pay back same to the Purchaser if the Vendor breaches the contract. He will not be liable to pay interest on deposit. Sorrel v Finch; Potters v Lopperts.

The Solicitor should however pay the money into a Client’s account and should not intermingle it with his own money. Rule 23 RPC; Section 2 Legal Practitioner’s Account Rules. 

Comment briefly on the status of the parties to a contract of sale of land after the receipt of deposit of the purchase price. August 2011 No 6B (a)

After the payment of deposit by the Purchaser, the Purchaser becomes the equitable owner of the land, but can lose this right if he defaults in paying the balance of the purchase price at the agreed time. Odusoga v Ricketts.

The Vendor remains the legal owner of the property but becomes a trustee of the legal estate in the property to the Purchaser.

Of what use are the following clauses in a formal contract for sale of land: (a) date of completion (b) payment of deposit and (c) possession before completion.  May 2011 No 3B (ii)

(a) Date of completion: the date determines the right of the vendor to rescind the contract where the purchaser is unable to pay the balance of the purchase price or seek interest on the purchase price. Without the date of completion, the contract of sale would be completed within a reasonable time (which is an uncertain duration to be determined by the Court).  Tilley v Thomas; Johnson v Humphrey.

(b) Payment of deposit: this is an indication of the commitment and willingness of the purchaser to complete the transaction, and the agreement of the vendor not to transfer the property to another person. Re Hoyle; Thomas v Brown.

(c) Possession before completion: it allows the purchaser to take possession of the land before the conclusion of the transaction. In the absence of express agreement, a purchaser has no right to take possession before completion of the transaction. And he should express to take possession as a licensee. AP v Owodunmi.

Draft the introductory and operative part of the document to be executed in a contract for sale of land. 2009 No 1(e)

THIS CONTRACT OF SALE (is) made this ………….. day of ……………….. 2009 BETWEEN Chuks Taylor of …………………………………….. (Vendor) of the one part AND Victor Omata of ……………………………………..(Purchaser) of the other part. 

THIS WITNESSES AS FOLLOWS

Draft the Commencement part of the Contract for sale of land. 2010 No 3 (a)(iii)

THIS CONTRACT OF SALE (is) made…

A Vendor wants to sell part of a property to your client, what clause would you require to be inserted in the conveyance to guarantee your client’s access to the title documents. 2009 No 2(b)

Acknowledgment of custody and safe keeping.

What steps would you take to perfect the title of a Purchaser. 2010 No 6d

» Consent of the Governor

» Stamping the Deed of Assignment

» Registration of the Deed of Assignment  

Comment on the appropriate order for the perfection of title. August 2011 No 6B (a)

» Consent of the Governor

» Stamping the Deed of Assignment

» Registration of the Deed of Assignment  

List the documents needed for applying for Governor’s consent in respect of a contract for sale of land. 2009 No 1(g)

Documents required to obtain Consent of the Governor

» Application for Governor’s consent

» Covering letter

» Tax clearance certificate

» Deed of assignment duly executed by both parties

» CTC of original title deed

» Receipt of payment of consent fee; development fee etc

» Survey plan

Comment on the lack of Governor’s Consent in a contract of sale transaction. 2010 No 3 (a)(ii), May 2011 No 2c(ii)

The consent of the Governor is required for the alienation of interest in land. Section 22 Land Use Act. However, the consent is not required where the transaction is merely a contract for sale of land, as the deed amounts to an exchange in escrow.  International Textile Industries Ltd v Aderemi; Awojugbabgbe Light Industries Ltd v Chinukwe.

MORTGAGE

What are the options open to a Mortgagee as modes of creation of legal mortgages in Rivers State? 2009 No 4(e); May 2011 No 5F

The options available to a Mortgagee to create a legal mortgage in Rivers State include:

» Deed of sub-demise of at least one day less than the interest of the mortgagor with a cesser on redemption

» Assignment of the unexpired residue in the statutory right of occupancy

» Deed of Statutory mortgage 

Section 26 (1) Conveyancing Act

Which of the modes of creation of legal mortgage under the CA is most preferable? Give reasons. 2009 No 4(f)

The preferred option for the creation of a legal mortgage under the Conveyancing Act is mortgage by Assignment of the unexpired residue in the statutory right of occupancy. This is because:

» The mortgagee has the power to transfer the title of the mortgagor in the event of default

» The mortgagee will have the right to retain the original title documents

» The mortgagee will be able to enforce the beneficial covenants in the head lease (if the title of the mortgagor is leasehold)

State the various ways an equitable mortgage may be created in respect of a property in Ikeja. August 2011 No 4(c) (i)

The various ways an equitable mortgage options may be created in respect of a property include

» Deposit of title deeds with intention that the title deeds be used as security for the loan

» Agreement to create a legal mortgage 

» Equitable charge of the Mortgagor’s property

» Mortgage of equitable interest

» Deposit of land certificate and completion of Form 15 under the RTL

How may a legal mortgage be created in respect of a property in Victoria Island. August 2011 No 4(c) (ii)

A legal mortgage may be created in respect of a property in Victoria Island which a Registration District under the RTL by completion and registration of Form 5 under the RTL. Section 18 RTL Lagos.

In case of a legal mortgage created by sub-demise in Enugu, comment on the likely challenges the Bank might face in exercising the power of sale in case of default and advise the Bank on how such challenges might be taken care of. August 2011 No 3(c)(i)

For a legal mortgage created by sub-demise in Enugu which operates the Conveyancing Act, the challenge that the Mortgagee might face in exercising the power of sale of the property in the event of default is that the mortgagor exercises the reversionary interest in the property and there is no right automatic to exercise the power of sale by the mortgagee.

The challenge faced by the mortgagee may be taken care of by the inclusion of the remedial devices of a power of attorney or a trust declaration.

Would your answer be different if the property was located in Ogun State. August 2011 No 3(c) (ii)

My answer will be different if the property is situated in Ogun State which operates the Property and Conveyancing Law, because the remedial devices of a power of attorney or a trust declaration are unnecessary since the Property and Conveyancing Law expressly contains the right of a mortgagee to exercise the power of sale even where the mortgage was created by a sub-demise. Section 112 PCL.

What are the remedies available to a Legal Mortgagee in the event of default by a Mortgagor 2010 No 1a (iii)

The remedies available to a mortgagee in the event of default by a mortgagor include:

» Action to recover principal sum and interest

» Foreclosure

» Appointment of a receiver

» Right to Possession

» Statutory right of sale

» Action for specific performance

Comment on the validity of a sale of mortgage property ten days after the legal due date had passed and which sale was made to a person unaware of the mortgage transaction and for N160,000,000 when the property was professionally valued at 200,000,000. 2010 No 1a (iv)

Generally, the exercise of a statutory power of sale is valid where it is exercised where the statutory right of sale has arisen Section 19 (1) Conveyancing Act; Section 123 CA and when it has become exercisable. Section 20 Conveyancing Act; Section 125 CA. But once the power of sale has arisen, but before it can be exercisable, an exercise of a power of sale is nevertheless valid. Ekah Ete v Nigeria Housing Development Society Ltd; Okonkwo v CCB; ACB v Ihekwoaba.

The sale of a property at a low price alone without more, will not be a ground to set aside the sale. Ekah Ete v Nigeria Housing Development Society Ltd; ACB v Ihekwoaba.

Comment on the validity of the exercise of a power of sale after the legal due date has passed and without any further reference to the Mortgagor; and state two circumstances under which a sale can be set aside. May 2012 No 2 (ii)(a)

Generally, for the exercise of a statutory power of sale to be valid, it must be exercised where the statutory right of sale has arisen and when it has become exercisable. Section 19 (1) Conveyancing Act; Section 123 CA and Section 20  Conveyancing Act; Section 125 CA. A power of sale arises where the legal due date has passed, where the mortgage was created by deed and there must be no contrary intention. But once the power of sale has arisen, i.e. where the legal due date has passed, but before it can be exercisable, an exercise of a power of sale is nevertheless valid. Ekah Ete v Nigeria Housing Development Society Ltd; ACB v Ihekwoaba.

The exercise of a power of sale can be set aside in the following circumstances: 

o Where the mortgagor has no good title ab initio. Erikitola v Alli

o Where requisite consent was not obtained. Savannah Bank v Ajilo

o Where there is corruption or collusion in respect of the sale by the mortgagee as to amount to fraud Ogwuchi v FMB Nig Ltd;

o Where the sale is at such a low value that it raises an inference that there is fraud in the sale;

o Where there is evidence that the money has been paid in full;

o Where the mortgagee sells to itself or to its privy (sale to a simulacrum) 

o Where the right of sale has not arisen before sale. Twentieth Century Banking Corporation v Wilkinson.

Comment on the contention of a Mortgagor that a sale be set aside for being a sale at an undervalue price, which is indicative of bad faith. May 2012 No 2 (ii) (b)

A mere sale of a property at a low price alone without more, will not be a ground to set aside the sale by a mortgagee unless the price is so low that it can be taken as evidence of bad faith or collusion. Ekah Ete v Nigeria Housing Development Society Ltd; Okonkwo v CCB; Section 183 PCL.

Comment on the validity of the exercise of the power of sale by a Vendor after the legal due date has passed but while a suit was pending on the property. May 2011 No 2a 

There are several remedies available to a mortgagee in the event of default by a mortgagor and these remedies are cumulative, as the use of one does not preclude the mortgagee from resorting to another. Notwithstanding the pendency of an action in court, the mortgagee can validly exercise the power of sale. Olori Motors Nig Ltd v UBN.

Comment on the validity on the exercise of a power of sale by a Mortgagee Bank which sold the property to the Bank Manager’s mother. August 2011 No 3(b) (iii)

The rule is that a mortgagee must not sell mortgaged property to itself or its agents or privies and such sale will be invalid. Ekah Ete v Nigeria Housing Development Society Ltd. But this is only the case where the sale takes place by a private treaty. But if it is by public auction, it will be valid. Okonkwo v CCB

Comment on the validity of the contention that because a Mortgagee Bank has exercised the power of sale, it could no longer institute an action to recover the principal sum and interest. August 2011 No 3(b) (iv)

There are several remedies available to a mortgagee in the event of default by a mortgagor and these remedies are cumulative, as the use of one does not preclude the mortgagee from resorting to another. Where the sum realized from the sale of mortgage property does not fully pay the mortgage sum and interest, a mortgagee can still proceed against the mortgagor in court for an action for the mortgage sum and interest.

Complete Form 5 of the RTL Lagos 2010 No 2 (a); August 2011 No 3(b)(ii)

Form 5 RTL.

Advice the parties to a Mortgage transaction on the application for the proceeds of the sale of mortgaged property. 2010 No 2 (c)

The priority for the application of proceeds of the sale of the mortgaged property is as follows: 

o Pay up prior mortgages

o Pay commission to auctioneer and other expenses incident to sale

o Pay outstanding interest

o Pay outstanding mortgage sum

o Pay the balance to the mortgagor or to any person entitled

Section 21 (3) CA; Section 127 PCL.

As a Solicitor engaged by a Mortgagee to investigate the Mortgagor’s Title to a property in Ikoyi, state the documents you would need to collect from the Mortgagor to enable you investigate the title. 2010 No 1a (ii)

The property is in a Registration District so the documents required to investigate the title are: 

» a letter of consent from the Vendor; 

» a copy of the Land Certificate; and

» a statutory declaration from the purchaser confirming the authority of the Vendor.

As a Solicitor engaged by a Mortgagee to investigate the Mortgagor’s Title to a property in Ikeja, where will you investigate the title to the security? August 2011 No 4(a) 

Since the property is in Ikeja, a Registration District, as a Solicitor, I will investigate the title by conducting a search at the Lagos Land Registry because the Lagos Registration of Titles Law applies and the entry in the register is conclusive proof of title. I will also undertake a physical visit and inspection of the property.

As a Solicitor to a Mortgage Bank, draft the search report to be submitted to the Company Secretary. 2010 No 2 (d); August 2011 No 4(b)

» Date of search

» Place of search

» Owner of property

» Nature of interest

» Whether there is Encumbrance

» Comment by the Solicitor 

Hint = DPONEC

Set out the appropriate order for the perfection of a mortgage transaction. May 2012 No 3(c)(ii)

» Consent of the Governor. Section 22 Land Use Act

» Stamping the Deed of Assignment. Section 23 Stamp Duties Act

» Registration of the Deed of Assignment. Section  Land Instrument Registration Law. Onashile v Barclays Bank.

What is the effect of a sale of mortgaged property by a mortgagor while the loan remains unpaid? May 2011 No 4C(ii)

A sale of mortgaged property by the mortgagor merely transfers an equitable interest and the equity of redemption to the purchaser. Notwithstanding the sale, the mortgagee can still do any of the following:

» Action to recover principal sum and interest

» Foreclosure

» Appointment of a receiver

» Right to Possession

» Statutory right of sale of the mortgaged property

Is the Governor’s consent required in a mortgage transaction? August 2011 No 4(d) (i)

Yes. The consent of the Governor is required in a  mortgage transaction. Section 22 & 26 Land Use Act.  Savannah v Ajilo. 

List six documents to perfect a mortgage transaction. August 2011 No 3(b) (i); August 2011 No 4(d)(ii); May 2012 No 3 (a)(ii)

Documents required to obtain Consent of the Governor

» Application for Governor’s consent

» Covering letter

» Tax clearance certificate

» Deed of assignment duly executed by both parties

» CTC of original title deed

» Receipt of payment of consent fee; development fee etc

» Survey plan

» CTC of Certificate of incorporation

» CTC of CAC Form

What step would you advice a bank to take to secure an additional loan facility granted with the same property as security? 2009 No 5b (b), 2010 No 2 (b); May 2011 No 5G; August 2011 No 4(e) (i)

Where a bank grants an additional loan facility with the same property as security, the only step to take is to up-stamp the deed of mortgage. Owoniboys Technical Services Ltd v UBN Plc; AIB v Lee & Tee (Nig) Ltd.

How may a legal mortgage created over a property in Ibadan be discharged? August 2011 No 4(e)(ii)

A legal mortgage created in respect of a property in Ibadan may be discharged by Deed of Release or Deed of Surrender.

What is the mode of discharging a loan by a Company. May 2011 No 4C(i)

A mortgage (debenture) created in respect of a Company property may be discharged by filing a memorandum of satisfaction. Form CAC 9.

LEASE

What document is required to complete a lease transaction? May 2011 No 1g(i)

Deed of Lease/Deed of Sub-lease

Mention five crucial lessee’s covenants that need to be included in a lease agreement. May 2010 No 5b

» Covenant on Assignment 

» Covenant to pay Rent

» Option to renew

» Covenant to pay taxes, rates and other outgoings

» Rent review clause

» To keep property in state of repairs

» Covenant to Insure

» Covenant on use

» Abatement of rent

Assuming a Landlord informs a tenant that he wishes to reserve part of the demised premises to a guest of his, comment of the effect on the validity of a lease transaction. May 2012 No 1(d)

One of the essentials of a valid lease is that the lessee must be granted exclusive possession to enjoy and control the property, subject matter of the lease, and to exclude all persons from the property including the lessor. Tejumola & Sons v UBA Ltd; Bosah v Oji; Okechukwu v Onuorah; Street v Mountford. 

When would a lease with duration of 4 years commencing from April 1, 2010 expire. May 2010 No 5c 

April1, 2014

Mention the exact date, an eight year lease commencing from July 31, 2008 will expire. August 2011 No 3(a) (iv) 

July 31, 2016

Complete Form 4 of the RTL Lagos. May 2012 No 1(f)

Complete Form 4 RTL

Re-draft a lease agreement. 2010 No 5a

Re-draft Lease Agreement

Draft the commencement, testimonium, execution and attestation clauses of a lease agreement. 2009 No 6a (i); May 2011 No 1g (iii); May 2011 No 4A(i); August 2011 No 1 (a)(ii); May 2012 No 1(a); May 2012 No 3 (a)(i)

COMMENCEMENT

THIS (DEED OF) LEASE/SUB-LEASE (is) made… 

TESTIMONIUM

IN WITNESS OF WHICH the parties have executed this Deed in the manner below, the day and year first above written.

EXECUTION AND ATTESTATION

SIGNED AND SEALED BY THE LESSOR/SUB-LESSOR

……………………………………………….

Alhaji Lamido Turaki

(Sub-Lessor)

IN THE PRESENCE OF 

NAME: 

ADDRESS: 

OCCUPATION: 

SIGNATURE: 

SIGNED AND SEALED BY THE SUB-LESSEE

……………………………………………….

Chief Mrs Ngozi Bamidele

(Sub-Lessee)

IN THE PRESENCE OF 

NAME: 

ADDRESS: 

OCCUPATION: 

SIGNATURE: 

OR

The Common Seal of Golden Properties Ltd (Sub-Lessee) was affixed to this Deed and duly delivered

IN THE PRESENCE OF 

…………………………………….. ……………………………………

DIRECTOR  SECRETARY

Comment on the propriety of the execution clause, “In witness of which the parties have executed this deed of lease in the manner below day and year first mentioned signed sealed and Delivered by the Assignor” and do a redraft if necessary. May 2012 No 2 (i) (c)

The Clause combines the testimonium and execution clauses. It is also wrong to refer to the party as an Assignor in a Lease Agreement and it need not necessarily be under seal.  

A property draft should read:

IN WITNESS OF WHICH the parties have executed this Deed in the manner below, the day and year first above written.

SIGNED AND SEALED BY THE SUB-LESSOR

……………………………………………….

Alhaji Lamido Turaki

(Sub-Lessor)

IN THE PRESENCE OF 

NAME: 

ADDRESS: 

OCCUPATION: 

SIGNATURE: 

The Common Seal of Golden Properties Ltd (Lessee) was affixed to this Deed and duly delivered

IN THE PRESENCE OF 

…………………………………….. ……………………………………

DIRECTOR  SECRETARY

Draft a standard covenant to prevent tenants from assigning or subletting the premises without the permission of the landlord. 2009 No 5a (viii), 2010 No 1c (i), 2010 No 4 (iii); May 2011 No 3a (5); May 2012 No 1(b)(ii); May 2012 No 2 (i)(b)

The Sub-lessee covenants not to assign, sublet or otherwise part with the possession of the demised premises or any part of it without the written consent of the sub-lessor first had and obtained and such consent not to be unreasonably withheld in the case of a reasonable and respected person.

Comment on the validity or otherwise of the clause, “Not to assign, sublet or otherwise part with possession of the demised premises” from the point of view of the lessor and the lessee. May 2011 No 3a (5) 

The clause is not adequately drafted. On the part of the lessor, it imposes an absolute prohibition on the tenant from sub-letting or assigning the demised premises and so will affect the consideration as it makes the premises unattractive to potential tenants.  It is also not in the interest of the tenant. However, it does not provide as absolute restriction as the tenant is at liberty to sub-let or assign part of the demised premises as there is no prohibition from subletting part of the premises. Ishola Williams v Hammond Projects; Ideal Film Renting v Neilsen.

State the implication of the clause, “the lessee covenants, agrees and concur with the vendor not to assign, rent or lease the demised premises without the consent of the lessor” May 2012 No 2 (i) (a)

The clause (although not properly drafted) imposes a prohibition on the tenant from sub-letting or assigning the demised premises. It also gave the landlord absolute discretion to either give consent or withhold it. It is not in the interest of the tenant. However, the tenant is at liberty to sub-let or assign part of the demised premises as there is no prohibition from subletting part of the premises. Ishola Williams v Hammond Projects.

Draft a letter on behalf of a tenant to his landlord seeking his consent to sublet the apartment to another person. August 2011 No 3(a)(ii)

Draft (Letter to seek consent)

The Letter Head paper must contain the following:

1. Address of writer;

2. Date;

3. Reference no.;

4. Name and address of addressee;

5. Salutation;

6. Heading 

7. Body of letter (addressing capacity of writer, request for consent, and conclusion);

8. Complimentary close

9. Signature of writer;

10. Name and status of writer.

Comment briefly on whether a tenant requires his landlord personal permission before he can put his younger brother in occupation of one of the rooms. August 2011 No 3(a)(iii)

Where there is a clause in a lease agreement prohibiting a tenant from sub-letting or assigning the demised premises, the covenant is not breached where the tenant allows his relation to occupy part of the premises. Ishola Williams v Hammond Projects.

Draft a standard clause to reflect a Lessee’s covenant to pay taxes and rates in respect of a demised premise. 2010 No 1c (ii); May 2012 No 1(b) (i)

The Sub-lessee covenants to pay all rates, taxes and other outgoings which may fall due, payable now or subsequently in respect of the demised premises or on the part of the Sub-lessor or Sub-lessee.

What is the legal effect of the clause, “To pay all taxes, assessments, charges and outgoing legally payable in respect of the demised premises” May 2011 No 3a(6)

The clause is a covenant on the part of the sub-lessee to pay rates, taxes and other outgoings which may fall due on the demised premises. However, the clause does not specify the time limit for the payment; therefore the Sub-lessee is only liable to pay the rates and taxes in existence at the time of the commencement of the agreement.

Comment on the appropriateness of the clause, “The Landlord shall on the written request of the tenant made not later than six months to the expiration of the current term grant to the tenant a further four years on the same terms and conditions as the present lease” August 2011 No 3(a)(i)

The clause is a Lessor’s covenant to renew. It is badly drafted because it has created a perpetually renewable lease because it has not excluded the option to renew from being part of the terms of the new agreement and it has made the rent payable under the new term to be the same as that of the previous rate. Re-Hopkins.

A better draft should read:

The Sub-lessor shall on the written consent of the tenant, made not later than six months to the expiration of the current term, grant to the tenant a further term of four years on the same terms and conditions as the current lease except the rent clause and the option to renew.

Draft the rent clause of a lease agreement. 2010 No 4 (v); May 2012 No 1(b) (iii)

YIELDING AND PAYING during the term hereby granted, the sum of N2,500,000 per annum payable in advance (subject to review and in accordance with the provision of this agreement) the sum of Five Million Naira having been paid before the execution of this Deed.

What is the effect of the failure to insert in a lease, the time for the payment of rent? May 2012 No 1(c)

The general rule with regard to rent is that it is payable in arrears i.e. at the expiration of the term granted. Where the parties want to be payable in advance, such term must be expressly stated in the lease. Since the lease failed to stipulate the time for the payment of rent, it shall be deemed to be payable in arrears. GB Ollivant v Alakija.

Comment on the phrase, “Yielding and Paying…” in a lease agreement. May 2011 No 3a (3)

It is the rent clause; it specifies the rent payable and the time for such payment.

Why is it necessary to insert the clause, “To use the demised premises for commercial purposes only?” May 2011 No 3a (4)

It is the user clause; it specifies the purpose for which the demised premises can be used by the lessee. In the absence of an express provision to the contrary, the lessee shall be at liberty to use the premises for any purpose whatsoever.

Comment on the validity of a lease executed to commence, “from the date the Abuja Municipality Council issues a C of O to the Lessee and end 7 years after.” 2010 No 3 (b) (i)

For a lease agreement to be valid, one of the salient requirements is that it must have a date of commencement and duration. The date of commencement of a lease must either be certain or ascertainable. Okechukwu v Onuorah; Bosah v Oji. A lease executed to commence, “from the date the Abuja Municipality Council issues a C of O to the Lessee and end 7 years after” will be valid as long as the event occurs. 

What are the types of rent a Landlord could charge on his property? 2009 No 5a (vii)

The types of rent that may be charged on a property include:

» Ground rent

» Rack rent (economic rent)

» Premium

Distinguish between a rack rent and a ground rent. 2010 No 3 (b) (ii)

Ground rent is rent paid on the bare ground itself while Rack rent is rent based on the improvements or developments made of the land.

Advice a Lessor who wants to collect rent in advance for 7 years. May 2011 No 1 g (i)

Where a Lessor intends to collect rent in advance for seven years, the lessor should be advised on three considerations of inflation; taxation and the applicable laws.

What are the factors parties to a lease agreement should consider in determining who should insure the property? August 2011 No 1 (a) (iii)

The factors to be considered in determining who should insure the property are as follows:

· The nature for the property

· The use to which the property is to be put

· Existing obligations binding on any of the parties

· Other obligations in the lease.

SOLICITOR’S BILLINGS

Comment on the propriety of the procedure for recovery of professional fees by a Solicitor whose first step in that regard was institute an action at the Chief Magistrate Court after the Client refused to pay. 2009 No 5a (vi)

It is improper for a Solicitor to institute an action at the Magistrate as a first step to recover his professional fees.  It is also wrong to have even gone to the Magistrate Court as the Court lacks jurisdiction in recovery of professional fees.

The procedure for the recovery of professional fees by a Solicitor is as follows:

· The Solicitor should prepare a bill of charges, setting out the particulars of the principal items

· Service of bill of charges on client personally or to his last known address

· Allow one month to elapse from the date the bill is served

· Proceed to the High Court of the State where the Solicitor has his firm

Section 16 LPA; Oyekanmi v NEPA; FBN v Ndoma Egba.

What is the procedure for recovery of professional fees? May 2011 No 4A(iii); May 2011 No 6A(vi); August 2011 No 2 (b)(ii); May 2012 No 2 (iii)(a); May 2012 No 3 (b)

The procedure for the recovery of professional fees by a Solicitor is as follows:

· The Solicitor should prepare a bill of charges, setting out the particulars of the principal items

· Service of bill of charges on client personally or to his last known address

· Allow one month to elapse from the date the bill is served

· Proceed to the High Court of the State where the Solicitor has his firm

Section 16 LPA; Oyekanmi v NEPA; FBN v Ndoma Egba.

Advise a Solicitor who instituted an action to recover his professional fees 2 weeks after the failure of the Client to pay the fees as requested. 2010 No 6e

The procedure for the recovery of professional fees by a Solicitor is as follows:

· The Solicitor should prepare a bill of charges, setting out the particulars of the principal items

· Service of bill of charges on client personally or to his last known address

· Allow one month to elapse from the date the bill is served

· Proceed to the High Court of the State where the Solicitor has his firm

Section 16 LPA; Oyekanmi v NEPA; FBN v Ndoma Egba.

It is improper for a Legal Practitioner to institute an action in Court before the expiration of the one month period.

Write a letter as a Solicitor to a Mortgagee Bank demanding payment of the balance of your fees. May 2012 No 2 (iv)

Letter to Client

Explain the type of fee charged by a Solicitor who charged 20% of the consideration as his fees and state briefly the conditions which a Solicitor should fulfil before he may be exempted from charging his fees under Scales I and II of the Legal Practitioners (Remuneration for Legal Documentation and other Land Matters) Order 1991. May 2011 No 2e(i)

The fee is percentage fee. To charge fees outside Scales I and II, the Solicitor must have notified his client in writing that he wishes to opt out Scales I and II. 

Where a Solicitor is exempted from charging under Scale I and II of the Order, state any three items he should take into consideration while charging under Scale III of the Order. May 2011 No 2e (ii)

The Solicitor should consider 

· the complexity of the matter; the skill, labour and specialized knowledge required;

· the number and importance of documents prepared and/or perused;

· the place the transaction took place;

· the amount of money involved; 

· the importance attached to the matter by the client.

State the type of fees applicable to a Solicitor in respect of property transaction. May 2011 No 6A (v); August 2011 No 2 (a)(iii)

· Scale fees

· Fixed fees

· Percentage fees

· Contingent fees 

· hourly rate fees

State the mandatory contents of a bill of charges. May 2011 No 6A (iv); August 2011 No 2 (b)(i); May 2012 No 2 (iii)(a)

The mandatory contents of a Bill of Charges:

1. The lawyer’s name and address 

2. Client’s name and address

3. Date of the bill

4. Principal items charged

5. Particulars of principal items

- Professional fees charged

- Cost of advertisement

- Estate surveyor’s fees and date incurred

6. Signature of Solicitor

What is the consequence of sending a bill of charges without setting out the particulars of the principal charges? August 2011 No 2 (b)(iii)

The consequence of a Bill of Charges not containing the particulars is that the Bill will become incompetent.

What steps can a Client take who wishes to contest the quantum of professional charges? May 2012 No 2 (iii) (b)

A Client who wishes to contest the quantum of professional charges should apply for the taxation of the fees within one month of the service of the bill on them. Section 17 LPA; Oyekanmi v NEPA

CALCULATING SOLICITOR’S FEES

Calculate a Solicitor’

s bill of charges. 2009 No 1(f); 2010 No 5d; 2010 No 6a; May 2011 No 1h; May 2011 No 4A(ii); August 2011 No 1 (b)(i); August 2011 No 2 (c); August 2011 No 3(c)(iii)

WILL

Draft the appointment and charging clause of a will. August 2011 No 5(a)

APPOINTMENT CLAUSE

I APPOINT Mrs Ada Cole of No 22 Idun Close, Ikeja Lagos and Abubakar Cole of No 16 Awolowo Road, Ikoyi Lagos to be executors of my will.

CHARGING CLAUSE

I DIRECT that my Executors be entitled to charge their usual professional fees for work done, services rendered or time spent by them or their firm in proving my Will and the administration of my estate.

Draft the commencement and testimonium clauses of a Will. May 2012 No 3 (c)(i)

THIS IS THE LAST WILL AND TESTAMENT OF ME…

Comment on the effect of the omission of a residual clause in a Will. August 2011 No 5(b)(i)

The effect of the omission of a residual clause in a Will is that it results in partial intestacy.

Assuming that after the death of a testator, no money was found in his account, what is the effect of a demonstrative gift made to a beneficiary? August 2011 No 5(b)(ii)

A demonstrative gift does not fail by ademption. Where the gift to a beneficiary is no longer in existence at the time of the death of the Testator, the Executors will have to source the gift from the general estate of the Testator.

Assuming the Executors of a Will had applied for and was granted probate; advise them on the steps to take to deal with the property of the deceased testator outside jurisdiction. August 2011 No 5(c)(i)

The property of a Testator outside jurisdiction can only be administered if the Executors apply for a resealing of the grant.

Comment on the validity of a purported revocation of a Will by a Testator by a sheet of paper, signed by the Testator alone. August 2011 No 5(d)(ii) 

Although a gift can be revoked by a written intention to revoke by the Testator, for the revocation to be valid, the written intention must also be attested to by at least two witnesses in the presence of the testator. In the Goods of Durrance.

ADMINISTRATION OF ESTATES

The wife and children of a deceased, who died intestate, have sought your legal services, what would they need to do to legally administer the estate of the deceased. 2009 No 3(i); May 2011 No 5D; August 2011 No 1 (c)(ii)

To apply for a Letter of Administration.

Would your answer above be different, if there was a will annexed to the application for letters of administration, give reasons?  2009 No 3(ii)

Yes, my answer will be different. The application will be to apply for a Letter of Administration with Will annexed.

What type of document should be applied for the purpose of the administration of the estate of a deceased who died testate but without naming an Executor? May 2011 No 2b(i)

Letter of Administration with Will annexed.

State four other instances where the document above may be applied for at the Probate Registry. May 2011 No 2b(ii)

This happens where 

1. The Testator did not appoint an executor in his Will

2. Executor was appointed in the Will but predeceased the Testator

3. Executor appointed in the Will is an infant

4. Executor appointed is Will mentally incapable

5. Executor appointed in the Will renounces probate

Under which circumstance would you advice the administration of an estate through the Administrator General? 2009 No 3(iii)

Administration of Estate through the Administrator General is necessary in any of the following circumstances:

· Where there is specific request for the office of the Administrator General to administer the Estate

· Where the Estate is unrepresented.

What is the implication a person being the only executor of his late father’s estate? Would his appointment be appropriate if he is a minor? 2009 No 3(iv); May 2011 No 5C

It is improper to appoint a single executor as this may result in the case where the estate may be without an executor should the sole executor predecease the testator, or renounce probate or where the executor is incompetent on the grounds of age or mental capacity.

Who is entitled to be granted probate? 2009 No 3(v)

The person entitled to the grant of probate is the Executor.

Others include:

1. Any residuary legatee holding in trust for any other person 

2. Any residuary legatee or devisee for life;

3. The ultimate residuary legatee or devisee, including one entitled on the happening of any contingency;

4. Any specific legatee or devisee or creditor or their personal representative;

5. Any specific legatee or devisee entitled on the happening of any contingency, or next-of-kin. Order 58 Rule 23, Lagos High Court Civil Procedure Rules, 2012.

State the type of grant of probate for a case where two brothers of the deceased have a protest against the will and highlight the procedure to be followed. 2009 No 3(v)

Where there is a protest against the Will of a Deceased Testator, the type of probate granted will be a probate in solemn form (contentious grant)

The procedure for the grant of probate in solemn form is as follows:

1. The Will is discovered and read

2. The Executors will apply for probate

3. The application will be advertised in the newspaper or government gazette

4. The person challenging the Will will file a Caveat

5. The Applicant will be served a Citation

6. There will be an action in Court to determine the outcome to the Will

7. Grant of probate depending of the outcome of the action. 

Comment on the steps to be taken by a person who intends to challenge the validity of a Will. August 2011 No 5(d)(i)

A person who seeks to challenge the Will has to file a caveat.

Advise a probate registrar on the procedure to take where there is challenge to a grant of probate. May 2012 No 3(d)

Where a person challenges a Will by filing a Caveat, the Registrar has to notify the Applicant to serve a Citation on the Challenger. Then there will be an action in Court to determine the outcome to the Will. The Registrar must not grant probate during the pendency. Dan Jumbo v Dan Jumbo.

Mention five documents required to secure grant of non-contentious probate. May 2012 No 3(e)(ii)

· An application letter to the Probate Registrar

· Copy of the Will

· A death certificate of the testator (this is mainly a death certificate issued by the National Population Commission in Form D. 2).

· A declaration on Oath by executors to the effect that they will faithfully administer the estate of the testator and render accounts according to the Will of the testator.

· An Oath or justification by sureties on behalf of the applicant in a specific penal sum to guarantee his administration of the estate.

· A duly completed bond by the applicants to pay the debts and liabilities of the testator’s estate, to distribute the estate and also make inventory.

· An authorization by way of a bank certificate issued by the Probate Registrar to a personal representative or applicant to inquire into the details of the testator’s bank account, if any. This is the only method through which an applicant can know the contents and details of a testator’s bank account.

· A duly completed inventory specifically listing the properties of the testator.

· A sworn affidavit of due execution by attesting witnesses of the Will 

Mention the contents of the account to be filed by the Personal Representative of a Deceased Testator’s estate and state the effects of the failure to file the account. May 2012 No 3(e)(i)

· Full inventory of assets in the estate

· Vouchers in possession of the administrator

· All incomes and expenditure incurred in the course of administration

· Verifying affidavit

LEGISLATIVE DRAFTING

As a legislative draftsman instructed to draft a bill, draft the enacting clause, long title and short title in their appropriate order. 2009 No 6b(ii)

PROPERTY TAXATION

Mention the taxes payable in respect of a Mortgage transaction. 2010 No 1a (v)

· Stamp duties

· Land Use Charge

· Consent fees

· Registration fees

Mention three taxes payable in a Sale of Land transaction. May 2011 No 1f; August 2011 No 2 (a)(ii)

· Consent fees

· Registration fees

· Stamp duties

· Land Use Charge

· Capital gains tax

List five taxes payable in respect of transactions related to land. May 2011 No 6A(ii)

· Stamp duties

· Land Use Charge

· Consent fees

· Registration fees

· Capital gains tax

Calculate the capital gains tax. 2010 No 3 (a)(i); May 2011 No 6A(i); August 2011 No 2 (a)(i)

What is meant by “allowable income” May 2011 No 6A(vii)

Allowable income refers to income that is wholly, exclusively and necessarily incurred for the acquisition of the asset together with the incidental costs. Allowable income generally includes:

· Cost of acquisition

· Incidental cost of acquisition

· Expenditure incurred in enhancing the value

· Expenditure incurred in establishing and defending title

· Incidental cost towards disposing the asset

· Fees, Commission and Remuneration paid to Professionals.

ETHICAL ISSUES

List the professional responsibilities you must take into account if you want to act for both parties in a contract for sale of land. 2009 No 1(d); 2009 No 4(d)

The professional responsibilities a Solicitor must take into account to act for both parties include: 

· To seek the consent of both parties

· Ensure there is no conflict of interest

· Ensure the Vendor has a good title

· Ensure that the terms and agreed upon

Smith v Mansi 

A Solicitor advised his clients to undervalue the properties involved in order to pay less estate duty to the government and pay him more as a Solicitor. Comment on the conduct of the Solicitor.2009 No 3(vi)

By the Rules of Professional Conduct, a Lawyer must observe the rule of law, and should not encourage or assist the client to contravene the law by undervaluing the value of the properties involved. Rule 1 & 15 RPC

Comment on the propriety or otherwise of the appearance in Court as a Counsel by a Legal Practitioner and an employee of a company; and a director of a bank, who is a legal practitioner and who represented the bank. 2009 No 5b (c)

By the Rules of Professional Conduct, a Lawyer who is in salaried employment is prohibited from appearing as an Advocate in Court for his employers except where he the Lawyer is employed as a legal officer. Rule 8 RPC.

It will be wrong for the Legal Practitioner to appear in Court as an Advocate.

Comment on the conduct of a Solicitor who paid the total rent received on a Client’s property into his personal fixed account and pleaded with the client to give him one year to pay back, as he had used the money to pay his chambers’ rent and other expenses. 2009 No 6a (ii)

A Legal Practitioner is in a fiduciary relationship with his client and is mandated by the Rules of Professional Conduct to pay all monies received on behalf of a client into a client account. It is misconduct for a legal practitioner to intermingle client money with his. Rule 23(1) RPC 2007; Section 20 Legal Practitioner’s Act; Legal Practitioner’s Account Rules. NBA v Iteogu; NBA v Udeagha.

Comment on the propriety of the action of a Legal Practitioner who was paid money as a Stakeholder and he paid it into his personal account. What are the remedies available against him under the LPA. 2010 No 1a (vi)

A Legal Practitioner is in a fiduciary relationship with his client and is mandated by the Rules of Professional Conduct to pay all monies received on behalf of a client into a client account. It is professional misconduct for a legal practitioner to intermingle client money with his. Rule 23(1) RPC 2007; Section 20 Legal Practitioner’s Act; Legal Practitioner’s Account Rules. NBA v Iteogu; NBA v Udeagha.

By Section 12 LPA, the remedies available against the Legal Practitioner include striking off the name of the lawyer from the roll; suspension from practice; and admonition. 

State the remedies available to a Purchaser whose Solicitor failed to properly conduct an investigation of the Vendor’s title and he thereby suffered damage. May 2011 No 2e(iii)

A Counsel owes a duty to his client to be diligent in the representation of that client.  Rule 14(1) and (2) RPC 2007. A breach of this Rule may render the Client liable in professional negligence.

What are the consequences where the Solicitor that received the deposit appropriated it for his personal use. May 2011 No 4B(iii)

A Legal Practitioner is in a fiduciary relationship with his client and is mandated by the Rules of Professional Conduct to pay all monies received on behalf of a client into a client account. It is misconduct for a legal practitioner to intermingle client money with his. Rule 23(1) RPC 2007; Section 20 Legal Practitioner’s Act; Legal Practitioner’s Account Rules. NBA v Iteogu; NBA v Udeagha.

By Section 12 LPA, a Legal Practitioner who receives the deposit apaid to him and misappropriates will be liable to have his name struck off the roll; or suspension from practice; or admonition. 

State two ethical considerations for Solicitors in respect of taxations. May 2011 No 6A(iii)

A Solicitor must advise his client to pay taxes on property transaction

A Solicitor must pay his tax when he receives an income

A Solicitor should not collude with his client to evade payment of tax.